東尼 - 樓股長升長有

Jan 09, 2008

每個人都樂於看見大市景氣，感覺恍如有點石成金的能力。

能夠替資產增值，固然有不少好處，但偏偏很少人明白，不論買物業抑或股票，趁高套利存入銀行，並非投資要義。

當地產經紀建議你賣掉房子，售價較你五年前買入時翻一番，你起初或會有興趣，但當你再三考慮，便會發現吸引力大減，除非有更具說服力的原因迫令你放賣，例如你希望換一層面積更大的物業。

樓價升　不利換樓

若你希望細屋換大屋，那樓價上升，對你更加不利，假設你數年前以二百五十萬元買入現有居所，房子現已升值至四百萬元，而你想買的大屋卻要六百萬元。假定這兩間屋的樓價升值差不多，而你能在大屋僅值四百萬元時買入，那你刻下買入，變相已損失二百萬元，賺到的只有一百五十萬元。

你或會說以往沒能力買大屋，以三成首期為例，你舊居當年向銀行借了一百七十五萬元按揭，經過幾年供款，現只欠銀行一百五十萬元，賣樓可套回二百五十萬元。當你換一層六百萬元的物業，需重新繳付三成首期，亦即一百八十萬元，換句話說，你還剩七十萬元可作投資。

不過，當中假定了你能在這段期間，月薪有所增加，可負擔較高月供款額。這優點很多人已了解，讓你可在退休後財政更充裕。

樓價就似股價般會持續升值，至少在過去七十年如是，而股價雖然相對反覆無常，卻升得更多。以每十年看，樓價每每更勝從前，去年樓價已超逾九七年的巔峰，而九七年的樓價，亦較八七年更高。

但炒樓卻是另一回事，在樓市景氣時賣樓套現，然後等待樓價回落再買，大部分人往往被迫追價買入，又或一直要租樓住。

樓市不會長期下滑

在我的生命裡，未曾看見樓市會長時間下滑。謹慎的投資者，若賣樓後轉為現金或固定息率的票據，最終只會跑輸大市，假如將資金轉投股市還好點，但我懷疑有多少人願意賣樓後，即時將資金押注股市。同樣道理套用在股票身上，若你希望換馬，而兩隻股票的股價走勢應該相當接近，最終得益者只有股票經紀，我實在想不到理由要益他！

如你的家庭每月能儲下一萬元，當然愈平價買入股票愈好，而大市起飛，只會增加你的買入成本。

什麼人才會對大升市迷呢？那顯然是急於用錢的人，例如需要置業者，肯定希望股價愈升愈多；基金經理要吸引投資者，當然希望股市大升；還有靠孖展來賺取暴利的炒家，都希望股市只會向上爬。

但若你是謹慎的人，每月靠穩定儲蓄來投資，牛市不一定適合你，因為你投資是為了獲得收入。