買 樓 長 揸 造 按 揭, 創 興 、 恆 生 最 慳 息

美 國 聯 儲 局 本 周 二 議 息 後 ， 一 如 預 期 再 度 減 息 四 分 之 一 厘 ， 本 港 銀 行 紛 紛 跟 隨 ， 令 現 時 實 際 按 揭 息 率 已 低 至 4 厘 水 平 ， 供 樓 人 士 即 時 減 輕 負 擔 之 餘 ， 勢 必 吸 引 更 多 用 家 或 投 資 者 入 市 。 不 過 ， 造 按 揭 前 宜 因 應 置 業 目 的 ， 揀 適 合 自 己 的 按 揭 計 劃 ， 爭 取 最 多 著 數 。

本 港 銀 行 跟 隨 美 國 調 低 最 優 惠 利 率 （ P ） 四 分 之 一 厘 後 ， 市 場 實 質 按 揭 利 率 普 遍 由 4.25 厘 ， 降 至 4 厘 ， 為 10 年 來 新 低 ， 即 時 減 輕 供 樓 人 士 負 擔 。 以 150 萬 元 按 揭 額 供 20 年 計 ， 每 月 供 款 由 9289 元 減 至 9090 元 ， 慳 199 元 ； 全 期 利 息 開 支 則 由 72.92 萬 降 至 68.15 萬 元 ， 節 省 4.77 萬 元

加 按 息 機 會 微


自 美 國 9 月 18 日 開 始 減 息 以 來 ， 本 港 銀 行 已 先 後 多 次 調 低 最 優 惠 利 率 ； 10 月 及 11 月 ， 大 部 份 銀 行 先 後 調 高 以 P 為 基 準 按 揭 計 劃 的 實 際 按 息 ， 及 削 減 回 贈 優 惠 。 雖 然 最 優 惠 利 率 趨 跌 ， 但 估 計 銀 行 再 度 調 高 實 際 按 息 的 機 會 不 大 ， 中 原 按 揭 經 紀 經 理 王 美 鳳 指 出 ， 新 股 熱 潮 過 去 ， 拆 息 （ HIBOR ） 逐 漸 回 軟 （ 見 圖 ） ， 預 期 未 來 拆 息 趨 向 穩 定 ， 故 銀 行 沒 有 調 高 實 際 按 息 需 要 。


經 絡 按 揭 轉 介 首 席 經 濟 分 析 師 劉 圓 圓 則 指 ， 按 揭 市 場 競 爭 仍 然 激 烈 ， 中 小 型 銀 行 的 市 場 份 額 正 在 增 加 ， 相 信 各 銀 行 不 會 貿 然 調 高 實 際 按 息 或 削 減 回 贈 優 惠 ， 以 保 市 場 份 額 。 她 預 期 美 國 及 香 港 已 進 入 減 息 周 期 ， 明 年 實 際 按 息 會 再 有 1 厘 的 下 調 空 間 。

今 年 樓 市 交 投 暢 往 ， 帶 動 新 造 按 揭 金 額 大 幅 增 長 ， 單 是 首 10 個 月 ， 新 取 用 按 揭 總 金 額 達 1334 億 元 ， 較 去 年 全 年 增 加 約 14% ； 預 料 全 年 可 達 1700 億 元 ， 較 去 年 增 加 33% ， 並 創 97 年 後 新 高 。

存 款 利 率 低 過 通 脹 率 ， 加 上 明 年 美 息 有 機 會 繼 續 下 調 ， 負 利 率 情 況 將 加 劇 ， 吸 引 用 家 及 投 資 者 入 市 ， 想 節 省 供 樓 利 息 ， 揀 按 揭 計 劃 前 ， 首 先 要 了 解 自 己 是 長 線 抑 或 短 線 持 有 物 業 。



比 拼 ： P 計 劃 比 較 全 期 按 息
以 最 優 惠 利 率 （ Prime Rate ， 簡 稱 P ） 為 基 準 的 按 揭 計 劃 中 ， 大 部 份 銀 行 的 實 際 按 息 為 4 厘 ， 當 中 以 創 興 及 恆 生 最 低 ， 全 期 利 息 為 3.85 厘 。

若 以 按 揭 貸 款 額 150 萬 元 ， 供 款 期 20 年 計 算 ， 扣 除 現 金 回 贈 優 惠 ， 創 興 及 恆 生 全 期 淨 利 息 支 出 分 別 為 64.27 萬 及 64.57 萬 元 ， 較 匯 豐 、 東 亞 、 大 新 和 星 展 的 67.4 萬 元 ， 分 別 慳 3.13 萬 和 2.83 萬 元 （ 表 2 ） 。

H 計 劃 揀 有 得 鎖 息
拆 息 低 企 時 ， 以 銀 行 同 業 拆 息 （ HIBOR ， 簡 稱 Ｈ ） 為 基 準 的 按 揭 計 劃 ， 確 實 能 為 置 業 人 士 慳 息 ， 但 要 面 對 拆 息 波 動 的 風 險 。 今 年 以 來 ， 1 個 月 HIBOR 上 ` 下 波 幅 為 2 厘 至 6 厘 。 選 擇 H 按 揭 計 劃 時 ， 最 重 要 揀 設 有 鎖 息 上 限 ， 避 免 因 拆 息 抽 高 而 捱 貴 息 。

在 H 計 劃 中 ， 以 經 絡 按 揭 轉 介 最 抵 ， 全 期 利 息 為 H 加 0.45 厘 ， 並 設 有 鎖 息 上 限 P （ 7 厘 ） 減 3 厘 ， 即 現 時 一 般 P 計 劃 的 實 際 按 息 4 厘 （ 表 3 ） 。



點 揀 ： 短 炒 忌 有 罰 息 期

近 期 買 樓 收 租 的 投 資 者 明 顯 增 加 ， 中 原 上 月 處 理 的 按 揭 申 請 中 ， 連 租 約 申 請 宗 數 較 10 月 份 上 升 2.3 倍 。 若 置 業 目 的 是 長 線 投 資 或 自 住 ， 冇 計 劃 短 期 轉 售 ， 可 考 慮 選 擇 設 有 罰 息 期 的 按 揭 計 劃 ； 這 類 計 劃 設 有 現 金 回 贈 ， 各 銀 行 之 中 以 中 銀 香 港 、 永 隆 及 渣 打 回 贈 金 額 最 多 ， 可 達 貸 款 額 0.8% 。

轉 手 免 綁 死
若 打 算 短 炒 或 作 短 期 自 住 ， 宜 選 擇 不 設 罰 息 期 的 按 揭 計 劃 。 這 類 計 劃 雖 然 不 設 現 金 回 贈 ， 但 勝 在 較 具 彈 性 ， 不 會 因 提 早 還 款 被 銀 行 罰 息 ； 而 且 按 息 吸 引 ， 透 過 中 原 按 揭 或 經 絡 按 揭 轉 介 ， 全 期 實 際 按 息 可 低 至 3.85 厘 （ 表 1 ） 。

樓 市 暢 旺 ， 物 業 有 機 會 短 期 內 轉 手 ， 令 部 份 業 主 不 想 受 到 罰 息 期 的 束 縛 。 根 據 經 絡 按 揭 轉 介 資 料 顯 示 ， 選 擇 罰 息 期 0 至 12 個 月 的 客 戶 明 顯 增 加 ， 比 例 由 10 月 份 約 25% ， 倍 升 至 50% 。

至 於 選 擇 3 年 罰 息 期 的 客 戶 則 由 約 44% ， 降 至 只 有 14% ， 反 映 越 來 越 多 客 戶 不 想 受 罰 息 期 計 劃 所 限 。



步 驟 ： 揀 按 揭 計 劃 三 部 曲
1. 因 應 不 同 置 業 取 向 ， 選 擇 罰 息 期 長 或 短 的 按 揭 計 劃
2. 比 較 實 際 按 揭 息 率
3. 比 較 現 金 回 贈

專 家 ： 連 租 約 物 業 按 息 睇 齊 交 吉 樓
中 原 按 揭 經 紀 經 理 王 美 鳳 表 示 ， 買 樓 收 租 的 投 資 者 增 加 ， 過 往 連 租 約 的 按 揭 息 率 ， 一 般 較 自 用 物 業 高 約 0.25 厘 ， 但 自 04 年 政 府 放 寬 租 務 管 制 後 ， 承 造 連 租 約 按 揭 的 風 險 已 減 低 。

現 時 不 少 銀 行 都 願 意 為 連 租 約 樓 宇 提 供 市 場 水 平 的 按 揭 利 率 ， 針 對 連 租 約 樓 宇 的 按 揭 計 劃 增 加 ， 加 推 相 關 優 惠 及 產 品 ， 買 樓 收 租 的 投 資 者 可 爭 取 與 自 用 物 業 相 同 的 息 率 ， 避 免 捱 貴 息 。