曾淵滄：08年樓市繼續升

2008-01-09

2007年，香港二手市場買賣的樓價上升了兩成，這是中原城市指數顯示出來的，2007年12月30日的中原城市指數已經回升至66.98點，不過，這兩成的升幅主要是在去年美元開始減息後才形成。過去3個月，儘管股市反應不好，儘管美國房地產價格下跌，香港樓市則一枝獨秀，連連上升。港元與美元掛，港元利率也追隨美元利率，為甚麼香港房地產的走勢與美國不一樣？現在，美國房地產市場正處於水深火熱中，樓價不斷下跌，香港不但不受影響，反而漲價。主要的原因是香港的樓價在1997年已經出現高潮，中原城市指數以1997年7月1日為基點，即100點，目前的66.98點與當年比較，是下跌了三分之一。因為有1997年的經驗，香港樓市從2003年至今是屬於穩定地、健康地逐步回升。但是，從2003年至今，美國房地產市場就經歷過一場瘋狂的炒賣，出現了巨大的泡沫，樓價脫離了購買力，如今是泡沫爆破。香港的樓市泡沫早於1997年爆破了，現在是復蘇階段，離開全面復蘇還有一段距離。

既買樓也買地產股

香港樓價下跌10年半，許多人都不敢買樓，於是，買樓的慾望被壓抑了10年，好不容易才等到減息，購買力就一下子迸發、解放出來。可是，與此同時，香港新房屋的供應卻大幅減少，地產發展商在5年前、4年前看不透香港樓市的前景，不敢買地建樓房，今日新樓供應自然少了。減息令壓抑10年的購買力解放，再加上供應少，這三大因素推動了香港樓價。展望今年，樓價還會再上升，不過，最近曾有知名的分析員說，去年香港地產股股價的上升幅度已遠超過樓價的上升幅度，因此地產股的價格已經反映了樓價還會再上升的因素，因此，應該只買樓而不買地產股。我鼓勵買樓，同時也鼓勵買地產股。從來地產股的升幅一定超過樓價的升幅，因此去年地產股的升幅大過樓價是自然的。今年，只要樓價再升，地產股的股價依然會再上升。今年，最豐收的地產股應該是新世界發展（017），海濱南岸是天上掉下來的暴利。

作者為城市大學MBA課程主任