樓 市 旺, 免 爭 拗 - 夾 錢 炒 樓 三 招

近 期 樓 市 升 溫 ， 投 資 者 紛 紛 轉 攻 物 業 投 資 ， 由 於 買 樓 入 場 費 閒 閒 地 以 百 萬 元 計 ， 部 份 人 會 選 擇 集 資 購 入 作 投 資 。 物 業 業 權 人 若 多 於 一 人 ， 可 以 透 過 聯 權 共 有 、 分 權 共 有 或 成 立 有 限 公 司 3 種 形 式 持 有 ， 3 種 方 法 各 有 特 點 ， 投 資 者 若 計 劃 夾 錢 買 樓 ， 首 先 要 徹 底 了 解 各 方 法 利 弊 ， 明 白 自 己 的 權 益 和 責 任 。

若 物 業 持 有 人 只 有 一 個 ， 即 屬 單 獨 擁 有 人 （ Sole Owner ） ， 擁 有 物 業 的 絕 對 權 益 和 責 任 ， 是 最 簡 單 的 業 權 。 如 要 夾 錢 買 樓 ， 物 業 持 有 人 超 過 一 個 的 話 ， 常 見 的 有 3 招 ， 分 別 為 聯 權 共 有 及 分 權 共 有 ， 又 或 成 立 有 限 公 司 登 記 持 有 物 業 ， 至 於 那 一 招 最 方 便 、 穩 陣 、 成 本 低 ， 理 財 版 為 你 逐 點 分 析 。

第 一 招 ： 長 命 契 適 合 夫 婦 近 親
聯 權 共 有 （ Joint Tenant ） 俗 稱 「 長 命 契 」 ， 可 由 2 人 以 上 共 同 持 有 物 業 ， 當 其 中 一 方 業 權 持 有 人 去 世 ， 其 享 有 的 物 業 權 益 便 會 自 動 撥 歸 其 他 聯 權 業 主 ， 因 此 ， 採 用 此 形 式 持 有 物 業 的 人 士 ， 一 般 都 是 夫 婦 或 直 系 親 屬 。

優 點 -- 任 何 一 位 業 權 持 有 人 若 過 身 ， 其 物 業 權 益 便 會 歸 入 其 他 聯 權 持 有 人 ， 毋 須 另 立 遺 囑 ， 方 便 業 主 隨 時 買 賣 物 業 ， 套 現 應 急 。

2 人 以 上 　 業 權 平 分
缺 點 -- 物 業 聯 名 持 有 人 平 均 分 享 業 權 ， 並 不 適 合 資 金 有 限 ， 以 不 同 比 例 集 資 買 樓 的 投 資 者 。 此 外 ， 由 於 聯 權 共 有 的 業 主 是 平 均 分 配 物 業 權 益 ， 並 非 按 各 業 主 的 投 資 比 例 分 配 ， 容 易 引 起 業 權 爭 拗 。

例 子 ： 兩 親 兄 弟 買 入 樓 價 200 萬 元 的 物 業 ， 哥 哥 不 幸 意 外 過 身 ， 弟 弟 無 能 力 繼 續 供 樓 ， 由 於 採 用 聯 權 共 有 持 有 物 業 ， 弟 弟 自 動 承 繼 哥 哥 物 業 權 益 ， 毋 須 透 過 律 師 行 進 行 遺 產 承 繼 ， 可 即 時 放 盤 ， 減 輕 負 擔 。

第 二 招 ： 分 權 共 有 轉 讓 需 時
分 權 共 有 （ Tenant in Common ） 的 物 業 ， 容 許 業 權 持 有 人 超 過 4 名 ； 當 任 何 一 人 去 世 ， 其 擁 有 的 業 權 ， 便 會 按 業 主 遺 囑 意 願 或 法 例 規 定 ， 決 定 業 權 承 繼 人 。

優 點 -- 業 權 清 晰 ， 而 且 不 限 物 業 持 有 人 數 目 。 契 約 會 清 楚 列 出 各 名 物 業 持 有 人 的 業 權 權 益 ， 避 免 買 賣 物 業 引 起 爭 拗 ， 成 本 較 開 公 司 投 資 為 低 。

缺 點 -- 買 賣 欠 靈 活 。 由 於 物 業 容 許 多 人 同 時 持 有 ， 只 要 其 中 一 方 反 對 ， 其 餘 業 主 就 不 能 賣 樓 。 當 其 中 一 名 業 主 過 身 ， 其 物 業 權 益 須 透 過 遺 產 承 辦 轉 讓 予 新 業 主 ， 需 時 冗 長 ， 即 使 有 好 價 也 不 能 適 時 出 售 物 業 ， 須 待 新 業 主 出 現 及 首 肯 ， 才 可 賣 樓 。

例 子 ： 2001 年 ， 一 個 天 水 圍 嘉 湖 山 莊 單 位 由 9 兄 弟 姊 妹 ， 透 過 分 權 共 有 形 式 平 均 持 有 ， 地 產 代 理 為 了 完 成 這 宗 交 易 ， 由 早 到 晚 花 了 13 小 時 ， 走 遍 港 九 新 界 找 齊 所 有 業 主 ， 簽 名 落 實 交 易 ， 才 能 順 利 完 成 物 業 買 賣 。

第 三 招 ： 公 司 登 記 啱 專 業 炒 家
成 立 一 間 有 限 公 司 持 有 物 業 ， 股 東 數 目 並 無 限 制 ， 投 資 者 可 透 過 持 有 公 司 股 權 比 例 ， 釐 清 所 持 物 業 權 益 ； 公 司 亦 可 同 時 持 有 多 個 物 業 。 有 限 公 司 受 到 公 司 條 例 監 管 ， 每 年 須 向 政 府 提 交 財 務 報 表 ， 出 售 物 業 時 ， 毋 須 所 有 股 東 首 肯 ， 只 要 大 部 份 股 東 同 意 即 可 賣 樓 。

優 點 -- 由 於 物 業 持 有 人 為 有 限 公 司 ， 當 中 股 東 退 出 、 轉 讓 甚 至 死 亡 ， 亦 不 會 影 響 其 餘 股 東 的 權 益 ， 穩 定 性 高 ， 買 賣 靈 活 ， 且 能 避 免 聯 權 共 有 及 分 權 共 有 的 缺 點 ， 減 少 業 權 爭 拗 。

缺 點 -- 每 年 需 聘 請 會 計 師 及 核 數 師 做 數 ， 並 向 政 府 提 交 報 表 ； 此 外 ， 基 本 費 用 包 括 一 次 性 申 請 費 1720 元 、 每 年 註 冊 周 年 申 報 表 費 用 及 商 業 登 記 費 分 別 105 元 及 2600 元 ， 每 年 固 定 成 本 由 數 千 至 萬 多 元 不 等 ， 成 本 較 高 。

例 子 ： 很 多 專 業 投 資 者 都 會 透 過 有 限 公 司 投 資 物 業 ， 如 資 深 投 資 者 黎 汝 遠 ， 便 成 立 了 Jan Properties 持 有 名 下 多 項 物 業 ， 該 公 司 並 自 設 網 頁 ， 將 持 有 物 業 、 新 近 買 賣 上 網 供 人 參 考 。

專 家 ： 睇 關 係 揀 合 資 方 式
浸 會 大 學 會 計 及 法 律 系 副 教 授 劉 冠 倫 表 示 ， 介 紹 的 3 種 方 法 雖 可 達 到 夾 錢 買 樓 目 的 ， 但 背 後 意 義 及 做 法 分 別 很 大 ， 要 選 擇 那 種 方 式 持 有 物 業 ， 視 乎 各 業 權 人 的 關 係 。 若 是 合 作 夥 伴 關 係 ， 最 好 是 選 擇 分 權 共 有 ， 或 成 立 有 限 公 司 持 有 物 業 ， 因 為 業 權 一 開 始 已 經 非 常 分 明 ， 較 適 合 用 來 合 作 投 資 。

中 原 地 產 法 律 部 聯 席 董 事 郭 家 豪 指 出 ， 物 業 買 賣 獲 利 須 繳 付 利 潤 的 16% 作 為 物 業 稅 ， 雖 然 成 立 有 限 公 司 持 有 物 業 ， 每 年 會 有 會 計 費 用 等 固 定 成 本 支 出 ， 但 由 於 利 潤 可 以 扣 減 公 司 各 項 成 本 （ 包 括 物 業 買 賣 的 律 師 費 、 經 紀 佣 金 、 裝 修 費 及 其 他 各 項 開 支 ） 才 繳 稅 ， 故 買 賣 頻 繁 或 同 時 持 有 多 項 物 業 的 投 資 者 ， 以 有 限 公 司 登 記 持 有 物 業 可 以 省 稅 ， 較 為 化 算 。