曾 淵 滄 專 欄 ： 兩 大 政 策 困 擾 內 地 樓 市

多 年 前 ， 吳 光 正 想 當 香 港 特 首 ， 結 果 沒 花 太 多 時 間 去 打 理 生 意 ， 吳 光 正 是 包 玉 剛 的 女 婿 ， 包 玉 剛 沒 有 兒 子 ， 有 4 名 女 兒 、 4 名 女 婿 ， 這 4 名 女 婿 全 是 獨 當 一 面 的 人 才 。 但 是 ， 做 生 意 畢 竟 是 要 花 些 時 間 ， 過 去 吳 光 正 醉 心 政 治 ， 結 果 會 德 豐 （ 020 ） 、 九 倉 （ 004 ） 的 表 現 一 般 。 近 來 ， 聽 說 吳 光 正 已 放 棄 特 首 夢 ， 專 心 搞 好 生 意 ， 上 星 期 ， 九 倉 宣 佈 供 股 ， 股 價 不 跌 反 升 ， 的 確 佩 服 。

九 倉 供 股 的 目 的 是 集 資 在 中 國 大 陸 投 資 房 地 產 。 近 來 ， 股 市 傳 出 不 少 不 利 內 地 房 地 產 股 的 消 息 ， 那 麼 九 倉 到 內 地 投 資 房 地 產 ， 是 好 事 還 是 壞 事 ？

目 前 ， 困 擾 內 地 房 地 產 股 的 基 本 因 素 有 兩 個 ： 一 是 土 地 增 值 稅 ， 二 是 不 許 囤 積 土 地 ， 目 前 香 港 上 市 的 內 地 房 地 產 公 司 手 上 的 土 地 多 是 在 多 年 前 以 極 低 的 價 格 買 下 ， 將 來 發 展 ， 毛 利 甚 豐 ， 可 是 毛 利 越 高 ， 就 得 交 更 高 的 土 地 增 值 稅 率 ， 交 了 稅 ， 利 潤 就 很 有 限 。 囤 積 土 地 不 發 展 更 麻 煩 ， 國 家 會 無 償 充 公 ， 因 此 ， 資 金 不 足 夠 的 地 產 公 司 可 能 因 為 無 力 發 展 而 不 得 不 出 讓 土 地 ， 有 現 金 在 手 就 可 以 擇 肥 而 噬 。

供 股 集 資 擇 肥 而 噬

土 地 增 值 稅 與 禁 止 囤 積 土 地 對 內 地 實 力 較 差 的 房 地 產 公 司 而 言 是 一 個 很 大 的 壓 力 。 如 果 所 有 的 房 地 產 公 司 都 得 盡 快 發 展 手 上 囤 積 多 年 的 土 地 ， 去 那 找 資 金 發 展 ？ 發 展 後 的 利 潤 又 被 土 地 增 值 稅 吃 掉 ， 所 餘 無 幾 ， 要 避 開 國 家 徵 收 土 地 增 值 稅 ， 可 以 將 土 地 改 為 商 業 用 途 ， 建 成 辦 公 樓 收 租 ， 建 成 酒 店 ， 只 要 不 出 售 ， 就 不 必 付 土 地 增 值 稅 。 可 是 ， 建 酒 店 需 要 不 少 錢 ， 過 去 ， 房 地 產 商 只 要 有 土 地 ， 就 可 以 以 土 地 為 抵 押 向 銀 行 借 一 點 錢 ， 在 土 地 上 打 地 基 然 後 馬 上 賣 樓 花 。 十 多 年 前 ， 房 地 產 商 只 要 有 土 地 ， 派 人 在 土 地 四 周 圍 上 木 板 ， 就 可 以 賣 樓 花 了 ， 後 來 朱 鎔 基 的 宏 觀 調 控 一 出 ， 發 展 商 周 轉 不 靈 ， 大 量 「 爛 尾 樓 」 出 現 了 。

世 茂 （ 813 ） 就 是 其 中 一 家 感 到 建 酒 店 比 賣 房 子 更 有 前 途 的 內 地 房 地 產 股 ， 世 茂 近 來 已 將 發 展 重 心 由 發 展 住 宅 轉 於 發 展 酒 店 ， 將 來 更 可 能 分 拆 酒 店 業 上 市 。

作 者 為 城 市 大 學 MBA 課 程 主 任