理 財 信 箱 ： 供 樓 莫 過 收 入 三 成

理 財 版 版 主 您 好 ：
本 人 與 太 太 現 在 港 鳥 西 區 以 月 租 5000 元 ， 租 住 一 間 400 多 呎 的 物 業 ， 租 約 將 於 明 年 2 月 屆 滿 ， 業 主 已 表 明 約 滿 後 將 收 回 物 業 ， 不 再 續 租 。 近 期 遂 在 同 區 物 色 同 類 租 盤 ， 不 過 樓 價 及 租 金 過 去 一 年 大 升 ， 與 現 在 租 住 單 位 質 素 相 若 的 物 業 ， 平 均 月 租 達 八 、 九 千 元 。 眼 見 樓 市 暢 旺 ， 為 免 日 後 捱 費 租 ， 近 日 有 轉 租 為 買 的 打 算 ， 希 望 理 財 版 專 家 能 夠 提 供 意 見 。
本 人 與 太 太 現 月 收 入 共 約 4.5 萬 元 、 儲 蓄 約 70 萬 元 ， 計 劃 買 入 樓 價 約 200 萬 元 的 物 業 ， 若 轉 租 為 買 是 否 化 算 ？ 若 落 實 置 業 ， 應 該 付 60 萬 元 首 期 ， 借 七 成 按 揭 ； 還 是 付 20 萬 元 首 期 ， 借 九 成 較 合 適 ？ 造 九 成 又 有 甚 麼 費 用 要 支 付 ？ 懇 請 賜 。 　 梁 先 生 上

在 樓 市 大 升 浪 之 下 ， 樓 價 與 租 金 同 步 上 升 ， 有 能 力 而 不 買 樓 ， 只 是 幫 人 家 供 樓 。 而 置 業 屬 於 穩 定 的 長 遠 投 資 ， 擁 有 自 己 的 物 業 ， 升 市 時 可 放 售 ， 跌 市 時 可 轉 租 ， 進 可 攻 、 退 可 守 。 不 過 ， 買 樓 抑 或 租 樓 屬 個 人 決 定 ， 買 樓 是 否 較 租 樓 化 算 ， 最 重 要 比 較 供 樓 及 租 樓 開 支 ， 以 200 萬 元 物 業 為 例 ， 假 設 造 七 成 按 揭 ， 供 20 年 ， 按 揭 利 率 4 厘 計 算 ， 每 月 供 樓 開 支 約 8500 元 ， 與 交 租 相 若 ， 佔 梁 先 生 家 庭 總 入 息 約 19% 。 一 般 而 言 ， 三 成 以 下 供 樓 比 率 已 屬 健 康 水 平 。

至 於 買 樓 應 該 造 七 成 或 是 九 成 按 揭 ， 則 要 考 慮 自 己 的 負 擔 能 力 及 資 金 需 要 ， 假 設 上 述 物 業 借 九 成 ， 首 期 約 為 20 萬 元 ， 但 每 月 供 樓 開 支 將 增 至 10908 元 ， 供 樓 比 率 將 升 至 24% ， 每 月 供 樓 壓 力 將 會 增 加 。 再 者 ， 造 九 成 按 揭 要 額 外 支 付 按 揭 保 險 費 用 ， 以 180 萬 元 貸 款 額 ， 供 20 年 計 ， 需 支 付 最 初 貸 款 額 2.98% 作 為 按 揭 保 險 ， 即 56340 元 ， 事 前 必 須 計 算 。

九 成 按 揭 須 付 按 保 費

若 在 西 區 找 200 萬 元 以 下 之 細 價 樓 ， 建 議 可 選 兩 個 屋 苑 ， 分 別 為 嘉 輝 花 園 及 美 菲 閣 ， 樓 齡 約 20 年 ， 均 是 區 內 較 新 的 中 小 型 物 業 ， 單 位 面 積 介 乎 300 至 400 平 方 呎 左 右 ， 加 上 實 用 率 高 達 76 至 78% ， 深 受 一 眾 上 車 客 歡 迎 。 如 嘉 輝 花 園 一 個 高 層 377 呎 的 單 位 ， 現 叫 價 190 萬 元 ， 平 均 呎 價 約 5040 元 。

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